UAFinance

Главная » 2009 » Июнь » 8 » Інвестиції в будівництво
Інвестиції в будівництво
У багатьох містах Росії катастрофічно не вистачає гаражів і багато власників автомобілів, у яких немає гаражів, залишають свої автомобілі на вулиці біля будинку. Залишені біля будинку машини часто піддаються корозії і часто стають жертвами крадіїв. Для крадіїв не становить праці зняти практично будь-яку сигналізацію, а в тих, у кого складна сигналізація ставлять свої автомобілі в гараж. Але, на жаль, не у всіх є гараж і, залишаючи свій автомобіль на вулиці у всіх їх господарів душа не на місці, але будівництво гаражів не встигає за зростаючим числом автомобілів. Так само не у всіх власників автомобілів вистачить грошей, щоб купити дорогий гараж, а ось середній за ціною гараж купити може практично кожен бажаючий. Так чому ж не зайнятися будівництвом середніх за ціною гаражів?

Якщо замислитися, то стартового капіталу для відкриття бізнесу з будівництва гаражів потрібно на багато менше, ніж на будівництво житлових будинків. До того ж набагато легше знайти бажаючих купити гараж на багато менше, ніж знайти покупця на квартиру або будинок. Так само побудований гараж можна не тільки продати, але здати в оренду, що буде набагато вигідніше. Наприклад, за оцінками експертів у москвичів, у яких є автомобілі, можуть поставити свій автомобіль у гараж чи на стоянку тільки 25% автомобілів. Так само більшість автомобілістів (а саме більше половини) залишають свої автомобілі в так званих «пеналах» і «мушля». Але ті ж «черепашки» і «пенали» зовсім не вихід із ситуації і не вирішує всіх проблем з тим, де залишити свій автомобіль. У більшості містах Росії адміністрація міста наполегливо бореться з ними і вельми не складно здогадатися, що їх у місті не залишиться. Адміністрація їх виживе і, до того ж вони псують загальне враження від міста. Але «черепашки» особливу популярність отримали в 90-х роках. І тоді, коли всі «черепашки» будуть знищені для кожного власника автомобіля, у якого немає нормального гаража питання, де ставити свій автомобіль постане руба.

Тепер варто поговорити про те, які бувають гаражі. Варто спочатку визначитися, що таке гараж, а то в последнее время поняття гаража стало досить розмитим. Є ще загальноприйнята класифікація, яка ділить паркувальні комплекси на шість категорій, які представлені нижче:

1. Наземний Манежной. Це окремо будівлю, яка за своєю суттю є багатоповерховий стоянкою. Це будівля не опалюється і зазвичай в цій стоянці 4-6 поверхів.
2. Наземний холодний боксового. Це теж окремо побудоване приміщення і в принципі дуже схожу на ту стоянку описану вище. Різниця лише в тому, що кожне місце для автомобіля розділений стінами і є так само ворота.
3. Наземний теплий боксового. Такий же, як і попередній, але з однією лише різницею. Це будинок опалюється.
4. Обвалованний. Цей гараж зазвичай розташований поряд з житловими будинки. Двох'ярусний. Один ярус знаходитися під землею, а другий над землею. Той ярус, який височить над землею він висотою в 1 - 1,5 метра. Що заощадити місце на даху цього ярусу можуть там висадити зелень. Це буде дуже практично.
5. Механізований. Таку стоянку для автомобілів мер столиці нагледів за кордоном. Це стоянка з вертикальним зберіганням автомобілів. Підйомний механізм піднімає автомобіль на потрібний рівень. Найближчим часом планується застосувати закордонний досвід у Москві.
6. Підземний. Як видно з назви комплекс знаходитися під землею. Такий комплекс зазвичай будуватися під багатоповерховими будинками, і користуються їм мешканці будинку, під яким побудований комплекс. Цей комплекс може бути так само многоярусний і його ярусу йде вниз.

Напевно, як ви вже помітили, що поняття стоянка і гараж змішалися. Багато хто вже вважають, що будь-яке капітальне будівництво це гараж. І поняття гаража зовсім не заважає, якщо у нього немає стін, не дверей. А стоянкою тепер називається те, що будувати зовсім не потрібно, що тільки обгороджена і знаходитися під відкритим небом.
З цього на наш погляд найкраще будувати найпопулярніші «наземний Манежной» гаражі.

Без кооперативу не обійтися.
Як не крути без гаражно-будівельного кооперативу не обійтися. Тому обов'язково треба в такий вступити, а якщо його немає, то організувати треба буде самому. Звичайно, ці гаражно-будівельний кооператив створюється для будівництва одного проекту. Зазвичай, коли створюється гаражно-будівельний кооператив серед власників автомобілів висувається відповідальний за будівництво. Після того, як будівництво закінчено кооператив займається охороною та експлуатацією гаражних комплексів. В одній тільки столиці налічується більше трьохсот ГСК, при тому, що багато хто з них існують багато років.

У похід по інстанціях
Подальшим кроком у будівництві стоянці - це збір всіх необхідних паперів, турботи з виділенням місця під будівництво і робота над проектом. У багатьох великих містах дозволяється будівництво лише за умови, що оренда землі буде довгостроковим. Якщо ж обраний ділянку «пробитий» в державній земельній інспекції потрібного округу, то тільки тоді треба впритул зайнятися проектом.

Так само вам не обійтися без звернення в проектну організацію. Вартість їхніх послуг може бути різна і залежить від кількості квадратних метрів в плановане об'єкті. Взагалі загальна вартість проекту може коштувати близько 200-500 рублів за квадратний метр, а найпрестижніші проектні контори можуть запросити близько 1000 рублів за квадратний метр. До того ж вам потрібно вкласти приблизно 80-130 рублів за квадратний метр проекту на документацію. І це ще не всі витрати на будівництво стоянки. Вам так само потрібно внести близько 10-12% від вартості проектної документації за авторський нагляд за будівельними роботами. Якщо вдаватися в детальні розрахунки, то середнє автомобільне місце обійдеться в 400 доларів США.

Ця сума виходить з того, що в середньому одне місце для автомобіля це 14 квадратних метри і плюс до того облік ділянки коридору і, загалом, сума виходить 18 квадратних метра. Ось з цього виходить ціна за одне автомобільне місце.

Наступним кроком на шляху відповідального від ГСК повинен бути похід в префектуру для подальшого узгодження. Для вибору підрядника є два варіанти розвитку події. Перший - його вибирається сам кооператив, а другий - підрядника знаходить кооперативу Префектура. Префектура обирає підрядника на конкурсній основі. Однак варто вас попередити, що весь процес узгодження може тривати набагато довше, ніж сам факт будівництва.
Скільки коштує гараж побудувати

Коли всі узгодження підійшли до кінця доведеться мати справу з будівельниками. Наприклад, кореспондентові журналу про нерухомість Metrinfo.Ru в компанії «Атлант-проект» повідомили, що багато будівельники-підрядники за свою роботу беруть близько 320 доларів. Але лише приблизні цифри, ціна залежить від фірми, в яку ви звернулися і від міста, де ви проживаєте. З цього випливає, що саме будівництво Манежной стоянки без опалення обійдеться близько 5760 доларів за одне місце для автомобіля. Звичайно ж, ця цифра дуже усреднена. Чим менше площа гаражного комплексу, тим вище вартість квадратного метра. До цієї суми коштувати додати витрати на проектування і з-за цього вартість одного місця для автомобіля може збільшитися на 6 тисяч доларів. Втім, одне місце для автомобіля можна продати в два рази дорожче.

Будівельники вам ніколи не скажуть, скільки їм обійшовся один квадратний метр і взагалі одне місце для автомобіля. Оціночні дані говорять, що собівартість одного місця для автомобіля складає десь 1500-1700 доларів. Однак і тут потрібно зробити певні пояснення. Однак не часто, що власники автомобілів беруться за будівництво гаражного комплексу самі. В плюс їм йде те, що серед лідерів є професійні будівельники, які керують процесом. Найголовніше в будівництві - це не порушувати проекту, а то до вас можуть причепитися архітектори. Якщо подумати, то чисто теоретично можна продати одне місце для автомобіля в 10 разів дорожче його вартості на самом деле. Але так само можна не тільки продавати місця для автомобілів, але й здавати в оренду. Наприклад, за $ 2,5-3 тис. на рік. Якщо здавати в оренду місця для машин, то ці місця можуть окупити себе буквально через рік.

Так само можна ще збільшити ціну одного місця для автомобілів. Збільшить його вартість за допомогою побудови поруч, наприклад автомобільної мийки, автосервісу або магазина автомобільних запасних частин. За даними однієї будівельної компанії по закінченню побудови всіх інфраструктур в поблизу гаражного комплексу місця для автомобілів зростали в три рази.

Права інвестора

Інвестор, який буде будувати гаражний комплекс, як і будь-який «квартирне дольщік» повинен бути захищений законом. Він як раз і захищений законом № 214-ФЗ «Про участь в дольову будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості й про внесення змін у деякі законодавчі акти Російської Федерації». З цього випливає, що той чоловік, який вклав у будівництво гаража то він уже стає учасником дольової будівництва. У зв'язку з цим законом повинні укладатися всі договори і проводитися всі наступні угоди. Так само варто врахувати, що на шляху інвестора час від часу будуть виникати проблеми різні по величині. Уникнути проблем не вдасться.

Дуже важливо аспектом проведення робіт - це згоди всіх мешканців будинку. В цьому як раз і полягає вся складність. Як говориться, скільки людей стільки й думок. Всі власники автомобілів проголосують за будівництво гаражів, але не у кожного мешканця будинку є автомобілі. Саме ці мешканці можуть надати немаленькі проблему. Однак що б «випросити» дозвіл можна буде пообіцяти збудувати дитячий майданчик, а так само лавки для пенсіонерів. Проте зовсім не факт що і ці обіцянки дадуть результат. Пообіцявши це ви все одно можете не отримати дозволу.

Звичайно, можна зрозуміти, що чим простіше проект, тим менше час будівництва цього проекту.
Багато так само залежить не тільки від складності проекту, але і від постійного фінансування проекту. Так само варто врахувати, що від початку вкладання грошей в проект і до щасливого переїзду пройде не менше півроку. Півроку це мінімальний термін, однак, були такі випадки, що при будівництві гаражного комплексного з усіма комунікаціями проходило навіть чотири роки. За цей час багато хто власники автомобілів встигли не раз поміняти свій транспортний засіб.
Як уже згадувалося раніше, що будівництво гаражного комплексу безпосередньо залежить від постійного фінансування будівництва. Якщо протягом будівництва будівельні матеріали можуть подорожчати і грошей може не вистачити. У такому випадку стройка встане. На деякий час загальмує стройка залежить від грошей. Компанія забудовник у цьому випадку виходить завжди сухою. З такими речами можна і треба боротися і в цьому випадку вам допоможе закон № 214-ФЗ. На жаль не всі працюють в згоді з цим законом.

Так само будівництво гаражного комплексу може відкласти на невизначений термін, оскільки багато власників автомобілів чули, що готуються державні проекти для будівництва гаражних комплексів. Тому багато автовласники вирішили відкласти будівництво ГСК. Саме з-за цього можуть виникнути деякі труднощі з пошуку однодумців.

Категория: Инвестирование | Просмотров: 1967 |