UAFinance

Главная » 2013 » Апрель » 29 » Как оформить кредит на строящее жилье?
Как оформить кредит на строящее жилье?
Сегодня очень рискованно покупать строящее жилье, а покупать в кредит еще рискованнее. Далее мы узнаем все тонкости оформления кредитных договоров, чтобы минимизировать возможные риски.
Сегодня банки имеют горький опыт при кредитовании строящегося жилья, поэтому они требуют какой-либо альтернативный залог, т.е. уже имеющуюся какую-либо у покупателя недвижимость. Банки кредитуют первичку лишь в некоторых случаях: когда это партнерский проект с застройкой, и когда выдается кредит под залог какой-либо недвижимости. Так, например, когда банк дает кредит под залог, тогда он перекладывает все риски на покупателя-заемщика. И в таком случае покупатель должен четко осознавать, на что он идет. С таким же успехом, покупатель мог бы полученные займом деньги вложить в какой-либо бизнес, или купить какой-либо бизнес, или купить строящуюся квартиру.
Что касается партнерских программ, то в них залог считаются имущественные права на недостроенное жилье, поэтому не все так однозначно. И в правду, покупатель какой-либо квартиры, передает в залог банка, который предоставлял кредит свои права на ту квартиру, на которую он берет кредит.
Ярослава Глухенька, юрист МЮФ Integrites говорит, что после того как объект был введен в эксплуатацию и после того, как покупатель оформил права собственности, он должен заключить стандартный ипотечный договор, где предметом договора выступает уже оформленная недвижимость или конкретная квартира или нежилой объект. Это относится к моменту, когда кредит к сдаче недвижимости еще не погашен. Также она отмечает, что из-за того, что есть риск о возможном дефолте застройщика или замораживания строительства, или и то и другое, то банки, как правило, предпочитают иметь альтернативный способ обеспечения кредитного обязательства. Это может быть залог квартиры, которая уже есть у заемщика, или какого-то другого имущества, или поручительство третьего лица.
В таком случае часто возникает следующий вопрос: «Почему нужны какие-либо гарантии, когда банк и застройщик являются партнерами?». На самом деле суть в том, что отношения между банком и застройщиком могут быть на разной степени партнерства. Степень партнерства от «просто договорились» выдавать кредиты на определенные объекты до «общего собственника» и разнообразной принадлежности к одной финансово-промышленной группе. При таком варианте, банк и застройщик - это разные юридические лица, у которых разные обязательства и требования.
Дмитрий Овсий, являющийся партнёр ЮК «Горошинский и партнеры» говорит, что у инвестора разделены правоотношения с банком и застройщиком. Если вдруг возникнет банкротство продавца, который строит жилье, то привлекательность предмета залога резко падает. Но из-за этих обстоятельств отношения не меняются между банком и заемщиком, заемщик обязуется выполнить все обязательства по кредитному договору. В связи с этим, чтобы мотивировать как можно лучше заемщика, его заставляют предоставить определенные гарантии (залог, поручительство), которые не имеют какого-либо отношения к возводимой недвижимости.
Олег Загнитко являющийся партнером международной юридической фирмы Beiten Burkhardt говорит, что уважительная причина, которая может позволить освободиться от ответственности за возврат кредита это не банкротство продавца. Конечно, кредит имеет целевое назначение, и банк аффинирован с застройщиком, но, тем не менее, невозможно заранее установить такую связь. Кроме этого, заменить застройщика имеет право фонд финансирования строительства.
Для того чтобы избежать вышеперечисленных проблем Егор Штокалов - адвокат ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» советует о необходимости настаивания на заключении трехстороннего договора, который будет включать в себя отлагательные условия в случае банкротства застройщика.
Если говорить о несвоевременной сдачи дома, то данные риски также необходимо предусмотреть при заключении кредитного договора с банком.
Если наблюдается, что заемщик не желает платить кредит, банк имеет право в судебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки, т.е. на имущественные права на строящееся жилье.
Александра Глухенька говорит, что на практике банки имеют значительные трудности, когда подают обращение о взыскании на имущественные права, которые обуславливаются сложной юридической природой рассматриваемого объекта гражданских прав и физическим отсутствием объекта ипотеки. В случае банкротства застройщика, то банк, скорее всего, не будет удовлетворен взысканием залога. Если и этот вариант не применим, то заемщик отвечает всем своим имуществом.
Категория: Кредиты | Просмотров: 463 | | Теги: заемщик, кредит